1. Eigentum kann sowohl in der Form eines Einfamilienhauses mit eigenem Grundstück, im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft, oder in Gesellschaftsform gehalten werden.
Das deutsche Steuerrecht offeriert immer wieder überraschende Möglichkeiten für vorteilhafte Steuergestaltungen. Eine dieser Möglichkeiten ist, vermietete Immobilien durch eine Kapitalgesellschaft halten zu lassen.
Wenn eine Kapitalgesellschaft – in der Regel eine GmbH – ausschließlich vermietete Immobilien anschafft und hält, unterliegen die Gewinne aus dieser Vermietungstätigkeit einem Steuersatz von 15,83% (Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag). Die normalerweise bei einer GmbH anfallende Gewerbesteuer entfällt bei einer rein grundstücksverwaltenden Kapitalgesellschaft. Solange die Gewinne nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, bleibt es bei dieser Steuerbelastung.
Werden die Gewinne ausgeschüttet, unterliegt die Gewinnausschüttung der Abgeltungssteuer von 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag. Für GmbH und Gesellschafter ergibt sich ein Gesamtsteuersatz von ca. 38%. Sofern die Gesellschafter die Immobilie direkt halten würden und sie mit ihren individuellen Steuersätzen nahe an den Höchststeuersätzen liegen, müssten Sie Überschüsse mit ca. 47% versteuern.
Der tatsächliche Charme der vorgeschalteten GmbH liegt in Folgendem:
- Will man Überschüsse reinvestieren, wird man Gewinne nicht ausschütten. Dann stehen rd. 85% der Überschüsse für Reinvestitionen zur Verfügung.
- Außerdem kann man den Zufluss von Gewinnausschüttungen an die Gesellschafter zeitlich steuern. Das bedeutet, dass man Gewinne in den Jahren an die Gesellschafter ausschüttet, in denen die Steuerprogression beispielsweise aufgrund von Verlusten im unternehmerischen Bereich niedriger ist.
Ich habe aber bereits in einem Beitrag darauf hingewiesen, dass Steuergestaltungen selten nur positive Wirkungen entfalten. Das ist auch hier so:
- Werden Verluste im Vermietungsbereich erzielt, weil beispielsweise große Instandhaltungen notwendig werden, bleiben diese Verluste in der GmbH gefangen. Die Gesellschafter profitieren davon nicht. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, könnten sie Verluste aus der Vermietung direkt und im selben Jahr mit anderen Überschüssen verrechnen.
- Außerdem sind die Immobilien steuerverhaftet. Das bedeutet, dass Gewinne aus der Veräußerung ohne zeitliche Beschränkung steuerpflichtig sind. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, und zwar mehr als zehn Jahre lang, würden Veräußerungsgewinne nicht versteuert.
- In der Betriebsprüfungspraxis bei GmbHs spielen verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) ein wesentliches Risikopotential. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, bestünde die Gefahr nicht. Es würden überhaupt keine Betriebsprüfungen stattfinden.
- Und natürlich entsteht durch Einschaltung einer GmbH ein zusätzlicher Aufwand. Dies gilt sowohl bei Gründung wie auch der laufenden Verwaltung.
Man muss also genau überlegen, ob die unbestreitbaren Vorteile, die mit einer solchen GmbH verbunden sind, entstehende Nachteile überwiegen.
2. Haus vs. Eigentumswohnung: Vorteile und Nachteile im Überblick
Bauplätze sind rar und gerade in Städten und Ballungszentren werden Eigentumswohnungen zu einer attraktiven Alternative. Wenn am Wunschort kein bezahlbares Baugrundstück zu kriegen ist, könnte die Entscheidung für die Eigentumswohnung richtig sein. Immer mehr Menschen ziehen Eigentumswohnungen in Betracht. Welche Vor- und Nachteile mit Eigentumswohnungen und Häusern verbunden sind, zeigen die folgenden Übersichten.
Vorteile von Eigentumswohnungen
- Eigentumswohnungen gibt es auch in zentraler Lage. So lässt sich Wohnraum mitten im Stadtzentrum finden. Für Menschen, die das Großstadtleben lieben, ein enormer Vorteil.
- Eigentumswohnungen sind günstiger zu haben als ein Haus mit vergleichbarer Ausstattung in vergleichbarer Lage.
- Über eine Pauschale werden Dienstleister bezahlt, die sich um die Pflege der Außenanlagen sowie anderer Gemeinschaftsflächen kümmern. Das sorgt für entspannteres Wohnen.
- Wer sich für eine Eigentumswohnung entscheidet, muss keinen Bauplatz suchen.
- Die Nebenkosten in einer Eigentumswohnung sind in der Regel geringer, auch, weil die durchschnittliche Wohnfläche geringer ist.
Nachteile einer Eigentumswohnung
- Bei Eigentumswohnungen gibt es Eigentümerversammlungen und das bedeutet, dass Sie nichts alleine entscheiden, wenn es um die Immobilie geht.
- Die Verwaltungskosten können recht hoch ausfallen. Da sie sich mit den anderen Eigentümern immer abstimmen müssen, können Sie nicht nach Gutdünken den Verwalter wechseln, sondern müssen sich arrangieren.
- Bei einer Eigentumswohnung haben Sie direkte Wand-an-Wand-Nachbarn, denen Sie zwangsläufig regelmäßig begegnen werden. Stimmt hier die Chemie nicht, kann das dauerhaft zu Ärger führen.
- Viele Eigentumswohnungen verfügen nicht über einen Garten. Wem ein Balkon oder eine Terrasse nicht reicht, hat das Nachsehen.
- Falls die aufgezählten Nachteile der Eigentumswohnung Sie abschrecken sollten, ist vielleicht das eigene Haus die richtige Wahl. Informieren Sie sich über die Vor- und Nachteile mit Blick auf die folgenden beiden Listen.
Vorteile eines Hauses
- Über ein Haus bestimmen Sie selbst und müssen sich mit niemandem abstimmen.
- Sie sind Ihr eigener Herr und können schalten und walten, wie es Ihnen gefällt.
- Es liegt ganz an Ihnen, Haus und Garten frei zu gestalten. Das schenkt Flexibilität und die Möglichkeit, alles nach dem eigenen Geschmack einzurichten und auszustatten.
- Ist die Immobilie gut gepflegt, können Sie mit einem Wertzuwachs rechnen. Dieser steigt, je besser die Lage der Immobilie ist.
Nachteile eines Hauses
- Die Anschaffungskosten eines Hauses inklusive Grundstück sind vergleichsweise hoch. Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie mit Sanierungsbedarf, wird es noch teurer.
- Beim Kauf fallen Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbssteuer an. Diese sind höher als für Eigentumswohnungen.
- Nebenkosten in einem Einfamilienhaus sind höher, als in einer Eigentumswohnung. Zudem müssen Sie Rücklagen bilden. Das müssen Sie bei einer zwar Eigentumswohnung auch, doch diese sind im Vergleich zu einem Haus deutlich geringer.
3. Wertgesichert, ertragreich und steuerbegünstig: Immobilien als Kapitalanlage
Immobilienbesitz gilt, aus gutem Grund, bis heute als die solideste
aller Kapitalanlagen. Die meisten Menschen denken dabei natürlich in
erster Linie an das eigene Dach über den Kopf. Wer aber über
ein
hohes Einkommen verfügt, damit einer hohen Steuerbelastung unterworfen
ist und sich ein solides Zusatzeinkommen für das Alter verschaffen
möchte, der sollte bei seiner Vermögensplanung
auch fremdgenutzte Immobilien als substanzsichere und ertragsreiche Sachwertanlage berücksichtigen.
Für ein Immobilieninvestment bieten sich viele Möglichkeiten:
vermietete Eigentumswohnungen, Ferienobjekte oder Zinshäuser – als
Neubau oder aus zweiter Hand. Grundsätzlich verbinden
Immobilien als
Kapitalanlage, bei richtiger Auswahl, ein hohes Maß an Sicherheit,
beachtliche Steuervorteile und langfristig steigende Erträge.
Es muss allerdings bedacht werden, dass das Kapital hier sehr langfristig gebunden ist. Wer zwischenzeitlich auf das in Immobilien gebundene Kapital zurückgreifen muss, kann im ungünstigsten Fall auch Verluste erleiden.
Steuerbegünstigt in Sachwerte investieren: Geschlossene Immobilienfonds
Gute Renditen, langfristige Wertsteigerungen, Nutzung von Steuervorteilen: Immobilien als Kapitalanlage sind für viele reizvoll. Aber nicht jeder kann sich ein Mehrfamilienhaus oder gar ein großes Büro- oder Gewerbeobjekt leisten.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die sogenannten geschlossenen Immobilienfonds sind eine ideale Alternative. Denn sie verbinden die Vorteile des direkten Immobilienbesitzes mit denen eines professionell verwalteten Fonds. Das Entscheidende bei dieser Form: Im Gegensatz zu den offenen Immobilienfonds ist der Anleger rechtlicher und wirtschaftlicher Miteigentümer der Immobilie. Erträge werden deshalb bei der Einkommenssteuer als Einkünfte als Vermietung und Verpachtung behandelt.
Geschlossene Immobilienfonds legen die Initiatoren für ganz bestimmte Objekte auf. Ist das insgesamt für den Bau oder Erwerb der Immobilie benötigte Kapital im Fonds gezeichnet, werden keine weiteren Anteile verkauft, der Fonds ist geschlossen.
Ein solcher Fonds bildet eine Eigentümergemeinschaft, die meist als Kommanditgesellschaft organisiert ist. Privatanleger können sich in der Regel mit Beträgen ab 10.000,00 € oder 25.000,–€ an geschlossenen Fonds beteiligen.
Chancen nutzen – Risiken minimieren
Der Investor sollte sich im klaren darüber sein, dass die Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds in der Praxis ähnlich langfristig zu sehen ist wie der direkte Immobilienbesitz. Eine Rücknahme der Anteile oder ein Verkauf an der Börse sind nicht möglich. Wer seine Beteiligung vor der planmäßigen Auflösung des Fonds verkaufen möchte, muss sich also individuell einen Abnehmer suchen. Eine Veräußerung kann u. U. negative steuerliche Auswirkungen haben. Hier ist vorher eine individuelle Prüfung erforderlich.
Bei der Auswahl des Fonds sind die Erfahrung und Seriosität des Initiators ganz wichtige Kriterien. Denn demjenigen, der in der Vergangenheit regelmäßig gute Fondsprojekte realisiert hat, sind auch für die Zukunft Erfolgte am ehesten zuzutrauen. Selbstverständlich ist, dass sich der Anleger über grundlegende Rahmenbedingungen des Investments eingehend informiert. Denn geschlossene Immobilienfonds sind letztlich ein unternehmerisches Engagement. Der Anlegermuss sich bewusst sein, dass insbesondere die Projektangaben über die Barauszahlungen und den Veräußerungsgewinn Schätzungen sind. In der Realität sind Abweichungen nach oben und unten möglich. Das Anlageergebnis würde dadurch entsprechend beeinflusst.
Wichtig bei der Beurteilung von geschlossenen Immobilienfonds:
- Standort
- gute Vermietung
- solide, langfristige Finanzierung des Objektes.
Geschlossene Immobilienfonds sind für alle Anleger interessant, die
- über ein vergleichbar hohes Einkommen verfügen,
- langfristige Anlageziele verfolgen,
- eine rentable, sachwertorientierte Vermögensanlage wünschen,
- ein sachwertunterlegtes Zusatzeinkommen anstreben,
- die steuerlichen Vorteile von Immobilienvermögen nutzen wollen,
- eine Immobilienanlage ohne eigenen Verwaltungsaufwand suchen.
